Nieuwbouw hypotheek: hoe werkt de financiering? 

Met een nieuwbouw hypotheek financier je een woning die bij het tekenen vaak nog niet is gebouwd. De koop- en aanneemsom wordt daardoor niet in één keer aan één verkoper betaald. Een deel van het hypotheekbedrag gaat naar de grond en eventueel al vervallen bouwtermijnen. Het bedrag voor toekomstige bouwtermijnen komt meestal in een bouwdepot. Daardoor veranderen je lasten tijdens de bouw. Je betaalt hypotheekrente, ontvangt vaak een rentevergoeding over het bedrag dat nog in het bouwdepot staat en kunt tegelijk de lasten van je huidige woning houden. De verkoopprijs uit de brochure vertelt dus niet hoeveel financiële ruimte je gedurende het hele traject nodig hebt. Lees meer over het hele traject van nieuwbouwwoning kopen. 

Waarom werkt een hypotheek voor nieuwbouw anders? 

Bij bestaande bouw staat de woning er al en wordt de koopsom bij de overdracht betaald. Bij nieuwbouw teken je meestal een koopovereenkomst voor de grond en een aannemingsovereenkomst voor de bouw. De aannemer factureert volgens een termijnschema, bijvoorbeeld na het gereedkomen van een afgesproken bouwfase. De bank wil vóór het verstrekken van de hypotheek weten wat de woning bij oplevering waard is, welke kosten je wilt meefinancieren en hoeveel eigen geld je inbrengt. Ook de startdatum van de bouw, ontbindende voorwaarden en geldigheidsduur van de hypotheekofferte verdienen aandacht. Een vertraging in het project kan namelijk gevolgen hebben voor de planning van je financiering. 

Hoeveel hypotheek kun je krijgen voor een nieuwbouwwoning? 

Je maximale hypotheek hangt onder meer af van je inkomen, financiële verplichtingen, rente en de waarde van de woning. De bank kijkt niet automatisch alleen naar de koop- en aanneemsom. Wanneer je meerwerk wilt meefinancieren, moet dat passen binnen zowel je maximale leencapaciteit als de marktwaarde waarop de geldverstrekker de financiering baseert. Dat verschil is belangrijk. Een uitgebreide keuken, luxe badkamer of kostbare afwerking verhoogt de marktwaarde niet altijd met hetzelfde bedrag als de factuur. Het deel dat niet binnen de hypotheek past, betaal je met eigen geld. Laat dit uitrekenen voordat je definitieve keuzes op de meerwerklijst maakt. Bekijk welke keuzes je kunt maken bij meerwerk bij nieuwbouw. 

Welke bedragen betaal je bij de start? 

Bij de notaris worden de grondkosten en eventuele al vervallen bouwtermijnen betaald. Is de bouw al begonnen voordat jij eigenaar wordt, dan kunnen er aanvullende kosten of rentecomponenten in de afrekening staan. Begrippen als grondrente, bouwrente en uitstelrente worden in verkoopstukken niet altijd op dezelfde manier gebruikt. Controleer daarom welk bedrag over welke periode wordt berekend en of het bedrag binnen de financiering past. De hypotheekakte, het hypotheekadvies en de taxatie of waardebepaling zijn doorgaans geen onderdeel van de vrij-op-naamprijs. Reserveer daarnaast geld voor afwerking, verhuizing en kosten die de bank niet accepteert binnen de hypotheek. Bekijk het volledige kostenoverzicht bij kosten van een nieuwbouwwoning. 

Wat is een bouwdepot? 

Een bouwdepot is het deel van de hypotheek dat de bank reserveert voor nog te betalen bouwtermijnen en soms voor goedgekeurd meerwerk. Wanneer de aannemer een termijn factureert, dien je de factuur volgens de werkwijze van jouw geldverstrekker in. De bank controleert de declaratie en betaalt vanuit het depot. Welke facturen je mag declareren, hoelang het depot loopt en wat er met een resterend bedrag gebeurt, verschilt per geldverstrekker. Bewaar daarom alle opdrachtbevestigingen en facturen. Spreek ook af wie declaraties indient wanneer je samen koopt. Lees hoe de betalingen verlopen bij bouwdepot bij nieuwbouw. 

Welke hypotheeklasten betaal je tijdens de bouw? 

Vanaf het passeren van de hypotheekakte betaal je rente over de hypotheek volgens de voorwaarden van je lening. Over het bedrag dat nog in het bouwdepot staat, ontvang je vaak een rentevergoeding. Zolang het depot nog gevuld is, verlaagt die vergoeding je netto rentelast. Naarmate de bank meer bouwtermijnen uit het depot betaalt, daalt de vergoeding en lopen je netto lasten doorgaans op. Vraag om een maand-tot-maandberekening met meerdere oplevermomenten. Een planning van twaalf maanden geeft een ander beeld dan een uitloop naar zestien maanden. Zo zie je of je voldoende buffer hebt wanneer de bouw later start, een termijn eerder komt of je huidige woning langer doorloopt. 

Hoe houd je rekening met dubbele woonlasten? 

Tijdens de bouw betaal je mogelijk huur of hypotheek voor je huidige woning én lasten voor de nieuwbouwwoning. Daar komen soms tijdelijke opslag, verhuizing en afwerking bij. Bepaal daarom niet alleen welke hypotheek je maximaal kunt krijgen, maar welk maandbedrag je gedurende de bouw comfortabel kunt dragen. Verkoop je een bestaande koopwoning en verwacht je overwaarde? Dan kan een overbruggingshypotheek een mogelijkheid zijn. De bank kijkt daarbij onder meer naar de verwachte overwaarde en of de woning al is verkocht. Een overbrugging is een tijdelijke lening met eigen rente en voorwaarden. Neem die lasten mee in dezelfde begroting. 

Kun je meerwerk en afwerking meefinancieren? 

Meerwerk dat onderdeel wordt van de woning kan soms worden meegenomen in de hypotheek en vanuit het bouwdepot worden betaald. De geldverstrekker beoordeelt welke posten aan de woning zijn verbonden en welke bewijsstukken nodig zijn. Losse meubels en andere roerende zaken kun je niet op dezelfde manier meefinancieren. Houd eigen geld beschikbaar voor posten die vaak buiten de koop- en aanneemsom vallen, zoals vloer- en wandafwerking, raamdecoratie, tuinwerk, verlichting en een deel van de keuken. Welke kosten precies financierbaar zijn, hangt af van de hypotheek, de getaxeerde waarde en de voorwaarden van de bank. 

Kun je NHG krijgen bij een nieuwbouwwoning? 

Ook een nieuwbouwwoning kan voor Nationale Hypotheek Garantie in aanmerking komen. De totale financiering moet binnen de actuele kostengrens vallen en je moet voldoen aan de voorwaarden van NHG en de geldverstrekker. De kostengrens en aanvullende ruimte voor energiebesparende voorzieningen kunnen jaarlijks wijzigen. Controleer daarom de bedragen die gelden op het moment van aanvragen in plaats van uit te gaan van een ouder rekenvoorbeeld. 

Wanneer regel je de hypotheek voor nieuwbouw? 

Breng je mogelijkheden in kaart voordat je je inschrijft. Bij sommige projecten vergroot een financiële check de duidelijkheid over je haalbaarheid of is zo’n verklaring onderdeel van de toewijzingsprocedure. Na een toewijzing volgt vaak een korte periode waarin je de overeenkomsten beoordeelt en de financiering definitief aanvraagt. Controleer daarbij deze momenten: de einddatum van het financieringsvoorbehoud, de geldigheidsduur van de offerte, de geplande overdracht bij de notaris en de voorwaarden voor verlenging. Teken niet omdat de inschrijfprocedure snel gaat, terwijl de berekening nog uitgaat van een te laag meerwerkbudget of een optimistische verkoopdatum van je huidige woning. 

Veelgestelde vragen over een nieuwbouw hypotheek 

Heb je altijd een bouwdepot nodig? 

Bij projectmatige nieuwbouw wordt meestal een bouwdepot gebruikt voor de toekomstige bouwtermijnen. De precieze inrichting hangt af van het project en de geldverstrekker. 

Betaal je direct de volledige hypotheek? 

Na het passeren betaal je rente volgens de hypotheekvoorwaarden. Over het nog niet gebruikte bedrag in het bouwdepot ontvang je vaak een rentevergoeding, waardoor de netto rentelast tijdens de bouw verandert. 

Kun je dubbele woonlasten meefinancieren? 

Sommige geldverstrekkers bieden binnen hun voorwaarden ruimte voor bepaalde kosten of toetsen met een aparte buffer. Dit is geen vast recht. Laat vooraf berekenen welk deel je zelf moet kunnen dragen. 

Wat gebeurt er met geld dat in het bouwdepot overblijft? 

De geldverstrekker bepaalt wat met het restant gebeurt. Vaak wordt het bedrag gebruikt om de hypotheekschuld te verlagen, maar controleer altijd de depotvoorwaarden. 

Is een financiële check hetzelfde als een hypotheekofferte? 

Nee. Een financiële check geeft een eerste indicatie of de woning haalbaar is. De bank verstrekt pas een bindend aanbod nadat de volledige aanvraag en documenten zijn beoordeeld. 

Hoe kijkt Soeteman naar jouw nieuwbouwbudget? 

Een hypotheekberekening laat zien wat je kunt lenen. Voor een goed besluit wil je ook weten wat er na de koop nog moet worden betaald. Bob en Hans kijken daarom met jou naar de prijs van het bouwnummer, de meerwerklijst, de afwerking en de periode met dubbele lasten. Zo wordt zichtbaar welk bedrag je werkelijk nodig hebt voordat de woning klaar is. Heb je een nieuwbouwproject in Nijmegen of omgeving op het oog? Wij helpen je om de woning, stukken en totale investering te beoordelen voordat je tekent. Neem contact op met Soeteman Makelaars en bespreek je nieuwbouwplannen met Bob of Hans. Bekijk ook hoe wij je begeleiden bij nieuwbouw in Nijmegen.